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不滅の土地活用

不動産でハッピー・リッチになる方法ダイヤモンド社 1995年刊 定価 2,800円(税込)
※本書は完売致しました。

節税のための土地活用は成功しない
本書で説かれているのは、不動産運用に関する問題解決への 徹底した執念です。
格別に「定期借地権」を賛美するわけでもなければ、賃貸マンションを擁護するわけでもありません。
ただ、ひたすら問題解決に向かう現実的な手法のみが、明るい 未来を約束すると指摘したいのです。

序章 高度成長セオリーの終焉
  • 旧態依然の業界体質
    ようやく登場した収益還元理論/節税の虚構性を見抜く
  • “専門家”の言葉をうのみにしない
    混乱させるだけの“分類方式”/核心は経営学的な問題にある
  • 最後の土地活用「定期借地権」にもの申す
    定期借地権の本質とは/はじめに定期借地権ありき、ではない
  • キャピタルゲインは自助努力から
    時価とは収益還元価格である/不動産の価値を決定する要因
  • 不動産投資への根拠なき悲観論
    価格の適正だけが問題である/地価は適正化へ収斂する
第Ⅰ部 実践活用法

第1章 新時代型「土地活用」の始まり

  • まず発想を転換する
  • 新時代の不動産価値とは
  • 不滅の土地活用とは経営学である
    攻めの技と守りの技
  • 土地オーナーの完全理論武装宣言
    時代が要請する土地オーナー哲学

第2章 土地活用の基礎理論

  • 土地活用の経営学とは
    土地活用の財務諸表論/土地活用の損益計算書/土地活用の貸借対照表/換金性の重視と流動比率/
    安全性の重視と自己資本比率/土地活用の経営組織論/マクロ的なマーケティング/ミクロ的なマーケティング/
    土地活用における2つのリスクマネジメント/経済的なリスクマネジメント/法律的なリスクマネジメント
  • 運用次第の定期借地権
    定期借地権事業プロデュースする場合の問題点/定期借地権者は土地の“有望見込み客”
  • 土地活用の人望論的アプローチ
    人生哲学と金銭哲学/土地オーナーは目的を明確に

第3章 土地活用のプロセス概論-応用とケーススタディー

  • 経営学的プロセス概論
  • ステップ1-現状を分析する  
    資産分析の手順/資産リスト化(資産目録シート作成)前の注意事項/分析手法の手順/分析項目ごとの解説/
    総合的なコメント/【ケーススタディー】/フローを分析する/ストックを分析する/その他の分析資料を作成する
  • ステップ2-戦略を策定する
    4種類に分けられる土地オーナー/大資産家を保つには流動性を重視する/高額所得者をめざす土地オーナーの課題/
    土地オーナー類型別の選択の方向性/各種目標数値の設定と守る土地との相関関係/効果の予測
  • ステップ3-戦術を選択する
    大きく2種類しかない土地活用戦術/土地活用の本質/事前準備としての宅地の基盤整備/
    大規模開発のウルトラCは土地区画整理事業/【ケーススタディー】/事前準備としてのマーケティング/
    不動産マーケティングの基本は定番づくり/定番としての住居系賃貸マーケティング/土地活用の基本戦術論/
    土地活用の戦術と理論/究極の土地活用は複合型(リスク分散型)/事業収支シミュレーションの分析と問題点/
    【ケーススタディー】/事業構築のポイント/事業収支を極大化するプランニング/総合的な安全性分析/
    土地活用のハードウエア/リスクマネジメント/リスクマネジメントの実践ノウハウ/
    他人資本方式と“トカゲの尻尾”の関係論/リスクヘッジの各種方法論
  • ステップ4-計画を実施する
    資金調達手段の再調整/建築・造成費の詳細決定/施工監理とスケジュール管理
  • ステップ5-マネジメント
    オペレーション(物件管理)/アセットマネジメント(資産経営)/土地活用の実務フロー

第4章 土地活用比較論-ボリュームスタディー

  • 従来型事業手法と比較-資本調達別による土地活用方式シミュレーション
    シミュレーションの項目について
    【ケース1】自己資本方式/駐車場経営
    【ケース2】自己資本方式/土地売却型賃貸アパート経営
    【ケース3】自己資本方式/等価交換型マンション経営
    【ケース4】自己資本方式/定期借地権による貸し宅地経営
    【ケース5】他人資本方式/全額借入型賃貸アパート経営
    【ケース6】他人資本方式/全額借入型賃貸マンション経営
    【ケース7】他人資本方式/空地確保型アパート経営
  • 土地活用事業手法の効果測定
    目的論抜きで事業手法の効果を比較しても無意味/収支シミュレーションに入力する項目/
    フローのみの収支シミュレーションの盲点/事業収支シミュレーションでは見えないもの/
    新説!土地活用のポートフォリオ理論(ストック)/複合型土地活用の時代
第Ⅱ部 知識編

【1】土地活用のための税務知識

  • タックスプランニングの基本的な運用
  • 保有に関する課税
    1、不動産取得税と登録免許税 2、固定資産税と都市計画税 3、地価税
  • 相続税
    1、相続税の計算と申告方法 2、相続税の納付方法についての概説 3、延納について 4、物納について
    【ケーススタディー】 物納対策
  • 財産評価について
    1、節税と評価の関係 2、評価について 3、評価のルール 4、広大地の評価
    5、広大地の評価と開発行為等との関係 6、一般農地等の相続税評価
  • 事業承継対策(株価対策)
    1、取引相場のない自社株の評価 2、正しい株価対策
  • 所得税
    1、税額計算の概要 2、土地オーナーの所得税対策 3、不動産管理会社の設立
  • 不動産の譲渡税
    1、譲渡税についての概論 2、居住用財産の譲渡 3、相続等により取得した居住用財産の買い換え
    4、特定の居住用財産の買い換え 5、優良宅地の譲渡 6、特定事業用資産の買い換えの特例
    7、立体買い換え 8、固定資産の交換

【2】 土地活用のための生命保険の知識

  • 生命保険の設計
    1、財産形成のための節税と生命保険 2、含み益をつくる生命保険
  • 生命保険の基礎用語
    1、生命保険の種類と特徴 2、定期保険グループ 3、養老保険グループ 4、変額保険
  • 生命保険の周辺税務知識
    1、一時所得と生命保険 2、雑所得と生命保険 3、退職所得と生命保険

【3】 土地活用のための法務知識

  • 不動産関連の法務とは
  • 土地活用に関連する法務の実践概論  
    1、約束事は文書で残す 2、中途解約について 3、建設に関わる工事費用等について
    4、支払い条件について 5、引渡し時期の遅延について 6、瑕疵担保責任について
    7、事業システムや協定等について 8、定期借地権事業の法務リスク
    9、設計と施工監理について
  • 遺言書の有用性について
    1、自筆証書遺言よりも公正証書遺言 2、相続財産を包括遺贈または共有としない
    3、遺留分権利者対策 4、医師の診断書をとっておく
  • 新借地借家法の知識
    1、新借地借家法制定について 2、借地権の種類 3、普通借地権の存続期間 4、地震と借地借家法
  • 定期借地権の概説
    1、一般定期借地権とは 2、事業用借地権とは 3、建物譲渡特約付借地権
  • 定期借地権を利用した事業
    1、一般定期借地権戸建住宅の分譲事業 2、定期借地権付きマンションの事業化
    3、事業用借地権を利用したビジネス等
  • 定期借地権事業の法務リスク
    1、事業協定書が最重要である 2、造成費用負担のリスクについて 3、地代不払いのリスクについて
    4、借地上の建物が競売された場合 5、借地上の建物の賃貸について
  • 一般定期借地権設定契約書の解説

【4】 土地活用のための建築の知識

  • 建築プランニングの基本
  • 面的整備手法
  • 土地区画整理事業概論
    1、個人施行(共同施行) 2、組合施行 3、農住組合施行 4、緑住土地区画整理事業
  • その他の面的整備手法
    1、街区高度利用土地区画整理事業 2、特定土地区画整理事業
  • 個別的な整理手法
    1、開発行為 2、道路位置指定
  • ミクロ的な土地活用と建築の基本的な敷地条件
    1、地盤 2、敷地と建築ボリューム 3、その他の制限
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