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不動産でハッピー・リッチになる方法

不動産でハッピー・リッチになる方法ダイヤモンド社 2005年刊 定価 1,500円+税
*本書のご購入は、アマゾン(amazon.co.jp)にて承っております。

株や投資用マンションなどに無理な投資をしなくても、実は、マイホームを買うだけで、十分に資産家になれるんです。
では、なぜ?
ほとんどの人は、マイホームを買っても資産を作れないのか?
その知られざる現実と理由を明らかにするとともに、本書は、不動産の本当の「資産価値」に徹底的にこだわり、従来のマイホーム発想では絶対に見つけられない「勝ち組」エリアの「勝ち組」物件を、見抜く思考法を公開します。


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プロローグ
  • 01 過去の「常識」にだまされないために
  • 02 「住宅は財産である」という当たり前ではない現実
         住宅取得に伴う不安は簡単に払拭できる
         財産にならない住宅に気をつけなさい
         家賃は、住宅の資産価値を示す
  • 03 永住型住宅の購入はリスクが大きい
         ゆとりの代償は1部屋1000万円
  • 04 値下がりを期待して買い控えてもメリットはない
         必要と思ったときがいつでも買い時
         取得時期を遅らせるほどリスクは高まる
         金利が上がると値下がりしても意味がない
         マクロ経済的な流れより、一つ一つのリアルな現実を見なさい
Part1 マイホームの本当の資産価値
  • 05 マイホームの価値は「いくらで貸せるか」で決まる
         夢のマイホームよりも、現実のマイホームを見よ
         人生設計と借金に相性の良い住宅こそ「貸せる住宅」
  • 06 「貸せる住宅」とは何だろうか?
         都心の中古マンションを選択し、住み替えに成功した事例
         庭付き一戸建てにこだわり、身動きがとれなくなった事例
         「貸せる住宅」は老後の設計にも威力を発揮する
  • 07 住宅ローンは家計のキャッシュフローで考える
         家計の健全性は「キャッシュフロー(資金繰り)」で判断する
  • 08 ワンルームマンションは「貸せる住宅」ではない
         「貸せる住宅」は、投資向け物件とは全く違う
         6坪以下のスモール・ワンルームは将来性がない
         有利な金融商品の登場でワンルームが駆逐される?
         ワンルームは地主層のアパート経営向き
Part2 住宅のエリアと価格の本当の関係
  • 09 「良いエリア」とはファミリータイプの賃料が高いエリア
         典型的な高級住宅街に目をつけてみる
  • 10 勝ち組エリアと負け組エリア
         賃貸マーケットの二極化と都心回帰
         賃貸住宅と分譲住宅が競合するエリアの特徴
         賃貸住宅と分譲住宅が競合しないエリアの特徴
         究極の勝ち組エリア「東京都心」
  • 11 賃料の高いエリアを見分けるポイント
         郊外、地方でも「貸せる住宅」はある
         自然に人が集まる重層的な都市文化のあるエリア
         新規供給が少ないエリアがベター
  • 12 プラン(間取り)と、エリア(街)の重大な関係
         環境適応し、最有効利用された住宅だけが、資産価値を維持できる
  • 13 マンションの「貸せる」間取り
         「北入り3LDK」は間取り変更が難しい
         「横入り3LDK」は柔軟なプラン
         スケルトン性の高さが重要
  • 14 一戸建ての「貸せる」間取り
         各世帯の独立性が高いほうが貸しやすい
         有名建築家に頼むのはリスクが大きい
  •  コラム(1) 間取りと面積の関係
  • 15 住宅の賃料は、地価とは関係ない
         価値がゼロの土地もある
  • 16 賃料相場の調べ方
         賃貸管理業者から賃料をリサーチする
         自分が借りるつもりで調査する
         本当は将来の賃料まで調べたい
         街をボーッと観察してみよう
  • 17 住宅の適正価格は、収益還元価格で判断する
         「適正価格」は「収益還元法」でわかる
         典型的な例でみる収益還元価格
  •  コラム(2) 収益還元価格を厳密に出すには「実質利回り」でみる
  • 18 「実勢価格」はあてにならない
         取引事例価格の偏重には消費者も加担している
         収益還元価格はもう始まっている
  • 19 なぜ無価値な住宅に法外な価格が付いてしまうのか
         売り主の都合で決まる積算価格
         いくら原価を分析しても、価格の適正はわからない
  • 20 価格の決まり方と不動産業界の裏側
         面倒な作業が嫌いな業界の体質
         適正な収益還元価格は自分で調べるか、専門家に依頼するしかない
  • 21 取得プロセスで違う住宅の注意点
  • 22 新築分譲マンション・一戸建て建売住宅選びの注意点
  • 23 中古マンション・中古一戸建て選びの注意点
  • 24 一戸建て注文建築の注意点
         土地取得編
         施工編
  • 25 「年収5倍説」「頭金2割説」は全くのナンセンス
         年収5倍説は、国家政策
         頭金2割説は、単なる制度解説
  • 26 必要な頭金の判定計算式
         本当に必要な頭金は、周辺の家賃相場で決まる
         買いかどうか判断しよう
Part3 住宅の耐久性とお金の本当の関係
  • 27 住宅は「地盤」抜きには語れない
         マンションは支持層が浅いほうがいい
         一戸建ては地耐力で地盤の強度を判断
         埋立地や造成地には要注意
  • 28 稼働期間の長い住宅を買え
         住宅の耐久性が、あなたの人生をも左右する
  • 29 哲学なき高性能は百害あって一利なし
         高気密高断熱は、冬暖かく、フトコロの寒い住宅
         スラブの厚さにこだわる歪んだバランス感覚
  • 30 「マンションは管理を買え」説の勘違い
         管理は買うものでなく、自分で参加するものだ
         業者の知名度は当てにならない
  • 31 一戸建て建売住宅が欠陥だらけの理由
         青田売りの建売住宅はチェックしようがない
  • 32 リスクプレミアムを加算したキャップレート(期待利回り)の計算式
         建物の耐久性が低くなると収益還元価格はどう変わるのか
         簡略化したDCF法による収益還元価格の計算
  • 33 住宅は「住む」「貸す」「売る」の3要素で考える
         「貸せる住宅」は、実は「値下がりしない住宅」である
         不動産の収益還元価格には、インフレもデフレもない
         不動産の価値を3種類と見極め、客観的な点数を付ける
Part4 住宅ローンと返済能力の本当の関係
  • 34 自分自身の返済能力を収益還元法で査定する
         サラリーマンの収益還元価格は1億3000万円?
         自分の「才能」の減価償却年数を考える
         あなたの手持ちのカードで勝負できるか
  • 35 借りすぎを生む低金利の罠
         金利が低いほど換金性のリスクは高まる
         借りられるだけ借りる全額ローンの悲劇
         金利につられて買い急ぐのは愚の骨頂
  • 36 買い替えローンの危険性
         返済額アップに担保割れのダブルパンチ
         返済額を変えずに広い住宅に買い替え成功?
  • 37 「家賃並みで買える」という常套句の欺瞞
         同じ地域内の新築物件で「家賃並み」が成立する例は少ない
  • 38 ローン返済率は残存生涯賃金で計算する
         「返済率25%以内」は本当に安全か
         以降の人生から生涯賃金と返済率を知る
  • 39 ローンの極意は「長く借りて、短く返済」
         長く借りて短く返すメリット
  • 40 計画的に繰り上げ返済して返済期間を短縮する
         資金繰りショートを防ぐ対策も大切
         繰り上げ返済は早期実行の効果が大きい
  •  コラム(3) 定期借家権の活用法

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