財営コンサルティング株式会社
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書籍・ＤＶＤ
不滅の土地活用
ダイヤモンド社 1995年刊 定価
2,800円（税込）
※本書は完売致しました。
節税のための土地活用は成功しない
本書で説かれているのは、不動産運用に関する問題解決への 徹底した執念です。
格別に「定期借地権」を賛美するわけでもなければ、賃貸マンションを擁護するわけでもありません。
ただ、ひたすら問題解決に向かう現実的な手法のみが、明るい 未来を約束すると指摘したいのです。
序章 高度成長セオリーの終焉
- 旧態依然の業界体質
ようやく登場した収益還元理論／節税の虚構性を見抜く - “専門家”の言葉をうのみにしない
混乱させるだけの“分類方式”／核心は経営学的な問題にある - 最後の土地活用「定期借地権」にもの申す
定期借地権の本質とは／はじめに定期借地権ありき、ではない - キャピタルゲインは自助努力から
時価とは収益還元価格である／不動産の価値を決定する要因 - 不動産投資への根拠なき悲観論
価格の適正だけが問題である／地価は適正化へ収斂する
第Ⅰ部 実践活用法
第１章 新時代型「土地活用」の始まり
- まず発想を転換する
- 新時代の不動産価値とは
- 不滅の土地活用とは経営学である
攻めの技と守りの技 - 土地オーナーの完全理論武装宣言
時代が要請する土地オーナー哲学
第２章 土地活用の基礎理論
- 土地活用の経営学とは
土地活用の財務諸表論／土地活用の損益計算書／土地活用の貸借対照表／換金性の重視と流動比率／
安全性の重視と自己資本比率／土地活用の経営組織論／マクロ的なマーケティング／ミクロ的なマーケティング／
土地活用における2つのリスクマネジメント／経済的なリスクマネジメント／法律的なリスクマネジメント - 運用次第の定期借地権
定期借地権事業プロデュースする場合の問題点／定期借地権者は土地の“有望見込み客” - 土地活用の人望論的アプローチ
人生哲学と金銭哲学／土地オーナーは目的を明確に
第３章 土地活用のプロセス概論－応用とケーススタディー
- 経営学的プロセス概論
- ステップ１－現状を分析する
資産分析の手順／資産リスト化（資産目録シート作成）前の注意事項／分析手法の手順／分析項目ごとの解説／
総合的なコメント／【ケーススタディー】／フローを分析する／ストックを分析する／その他の分析資料を作成する - ステップ２－戦略を策定する
４種類に分けられる土地オーナー／大資産家を保つには流動性を重視する／高額所得者をめざす土地オーナーの課題／
土地オーナー類型別の選択の方向性／各種目標数値の設定と守る土地との相関関係／効果の予測 - ステップ３－戦術を選択する
大きく２種類しかない土地活用戦術／土地活用の本質／事前準備としての宅地の基盤整備／
大規模開発のウルトラＣは土地区画整理事業／【ケーススタディー】／事前準備としてのマーケティング／
不動産マーケティングの基本は定番づくり／定番としての住居系賃貸マーケティング／土地活用の基本戦術論／
土地活用の戦術と理論／究極の土地活用は複合型（リスク分散型）／事業収支シミュレーションの分析と問題点／
【ケーススタディー】／事業構築のポイント／事業収支を極大化するプランニング／総合的な安全性分析／
土地活用のハードウエア／リスクマネジメント／リスクマネジメントの実践ノウハウ／
他人資本方式と“トカゲの尻尾”の関係論／リスクヘッジの各種方法論 - ステップ４－計画を実施する
資金調達手段の再調整／建築・造成費の詳細決定／施工監理とスケジュール管理 - ステップ５－マネジメント
オペレーション（物件管理）／アセットマネジメント（資産経営）／土地活用の実務フロー
第４章 土地活用比較論－ボリュームスタディー
- 従来型事業手法と比較－資本調達別による土地活用方式シミュレーション
シミュレーションの項目について
【ケース1】自己資本方式／駐車場経営
【ケース2】自己資本方式／土地売却型賃貸アパート経営
【ケース3】自己資本方式／等価交換型マンション経営
【ケース4】自己資本方式／定期借地権による貸し宅地経営
【ケース5】他人資本方式／全額借入型賃貸アパート経営
【ケース6】他人資本方式／全額借入型賃貸マンション経営
【ケース7】他人資本方式／空地確保型アパート経営
- 土地活用事業手法の効果測定
目的論抜きで事業手法の効果を比較しても無意味／収支シミュレーションに入力する項目／
フローのみの収支シミュレーションの盲点／事業収支シミュレーションでは見えないもの／
新説！土地活用のポートフォリオ理論（ストック）／複合型土地活用の時代
第Ⅱ部 知識編
【１】土地活用のための税務知識
- タックスプランニングの基本的な運用
- 保有に関する課税
1、不動産取得税と登録免許税 2、固定資産税と都市計画税 3、地価税 - 相続税
1、相続税の計算と申告方法 2、相続税の納付方法についての概説 3、延納について 4、物納について
【ケーススタディー】 物納対策 - 財産評価について
1、節税と評価の関係 2、評価について 3、評価のルール 4、広大地の評価
5、広大地の評価と開発行為等との関係 6、一般農地等の相続税評価 - 事業承継対策（株価対策）
1、取引相場のない自社株の評価 2、正しい株価対策 - 所得税
1、税額計算の概要 2、土地オーナーの所得税対策 3、不動産管理会社の設立 - 不動産の譲渡税
1、譲渡税についての概論 2、居住用財産の譲渡 3、相続等により取得した居住用財産の買い換え
4、特定の居住用財産の買い換え 5、優良宅地の譲渡 6、特定事業用資産の買い換えの特例
7、立体買い換え 8、固定資産の交換
【2】 土地活用のための生命保険の知識
- 生命保険の設計
1、財産形成のための節税と生命保険 2、含み益をつくる生命保険 - 生命保険の基礎用語
1、生命保険の種類と特徴 2、定期保険グループ 3、養老保険グループ 4、変額保険 - 生命保険の周辺税務知識
1、一時所得と生命保険 2、雑所得と生命保険 3、退職所得と生命保険
【3】 土地活用のための法務知識
- 不動産関連の法務とは
- 土地活用に関連する法務の実践概論
1、約束事は文書で残す 2、中途解約について 3、建設に関わる工事費用等について
4、支払い条件について 5、引渡し時期の遅延について 6、瑕疵担保責任について
7、事業システムや協定等について 8、定期借地権事業の法務リスク
9、設計と施工監理について - 遺言書の有用性について
1、自筆証書遺言よりも公正証書遺言 2、相続財産を包括遺贈または共有としない
3、遺留分権利者対策 4、医師の診断書をとっておく - 新借地借家法の知識
1、新借地借家法制定について 2、借地権の種類 3、普通借地権の存続期間 4、地震と借地借家法 - 定期借地権の概説
1、一般定期借地権とは 2、事業用借地権とは 3、建物譲渡特約付借地権 - 定期借地権を利用した事業
1、一般定期借地権戸建住宅の分譲事業 2、定期借地権付きマンションの事業化
3、事業用借地権を利用したビジネス等 - 定期借地権事業の法務リスク
1、事業協定書が最重要である 2、造成費用負担のリスクについて 3、地代不払いのリスクについて
4、借地上の建物が競売された場合 5、借地上の建物の賃貸について - 一般定期借地権設定契約書の解説
【4】 土地活用のための建築の知識
- 建築プランニングの基本
- 面的整備手法
- 土地区画整理事業概論
1、個人施行（共同施行） 2、組合施行 3、農住組合施行 4、緑住土地区画整理事業 - その他の面的整備手法
1、街区高度利用土地区画整理事業 2、特定土地区画整理事業 - 個別的な整理手法
1、開発行為 2、道路位置指定 - ミクロ的な土地活用と建築の基本的な敷地条件
1、地盤 2、敷地と建築ボリューム 3、その他の制限