財営コンサルティング株式会社
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書籍・ＤＶＤ
不動産でハッピー・リッチになる方法
ダイヤモンド社 2005年刊 定価 1,500円＋税
＊本書のご購入は、アマゾン（amazon.co.jp）にて承っております。
株や投資用マンションなどに無理な投資をしなくても、実は、マイホームを買うだけで、十分に資産家になれるんです。
では、なぜ？
ほとんどの人は、マイホームを買っても資産を作れないのか？
その知られざる現実と理由を明らかにするとともに、本書は、不動産の本当の「資産価値」に徹底的にこだわり、従来のマイホーム発想では絶対に見つけられない「勝ち組」エリアの「勝ち組」物件を、見抜く思考法を公開します。
プロローグ
- ０１ 過去の「常識」にだまされないために
- ０２ 「住宅は財産である」という当たり前ではない現実
住宅取得に伴う不安は簡単に払拭できる
財産にならない住宅に気をつけなさい
家賃は、住宅の資産価値を示す - ０３ 永住型住宅の購入はリスクが大きい
ゆとりの代償は1部屋1000万円 - ０４ 値下がりを期待して買い控えてもメリットはない
必要と思ったときがいつでも買い時
取得時期を遅らせるほどリスクは高まる
金利が上がると値下がりしても意味がない
マクロ経済的な流れより、一つ一つのリアルな現実を見なさい
Part1 マイホームの本当の資産価値
- ０５ マイホームの価値は「いくらで貸せるか」で決まる
夢のマイホームよりも、現実のマイホームを見よ
人生設計と借金に相性の良い住宅こそ「貸せる住宅」 - ０６ 「貸せる住宅」とは何だろうか？
都心の中古マンションを選択し、住み替えに成功した事例
庭付き一戸建てにこだわり、身動きがとれなくなった事例
「貸せる住宅」は老後の設計にも威力を発揮する - ０７ 住宅ローンは家計のキャッシュフローで考える
家計の健全性は「キャッシュフロー（資金繰り）」で判断する - ０８ ワンルームマンションは「貸せる住宅」ではない
「貸せる住宅」は、投資向け物件とは全く違う
6坪以下のスモール・ワンルームは将来性がない
有利な金融商品の登場でワンルームが駆逐される？
ワンルームは地主層のアパート経営向き
Part2 住宅のエリアと価格の本当の関係
- ０９ 「良いエリア」とはファミリータイプの賃料が高いエリア
典型的な高級住宅街に目をつけてみる - １０ 勝ち組エリアと負け組エリア
賃貸マーケットの二極化と都心回帰
賃貸住宅と分譲住宅が競合するエリアの特徴
賃貸住宅と分譲住宅が競合しないエリアの特徴
究極の勝ち組エリア「東京都心」 - １１ 賃料の高いエリアを見分けるポイント
郊外、地方でも「貸せる住宅」はある
自然に人が集まる重層的な都市文化のあるエリア
新規供給が少ないエリアがベター - １２ プラン（間取り）と、エリア（街）の重大な関係
環境適応し、最有効利用された住宅だけが、資産価値を維持できる - １３ マンションの「貸せる」間取り
「北入り3LDK」は間取り変更が難しい
「横入り3LDK」は柔軟なプラン
スケルトン性の高さが重要 - １４ 一戸建ての「貸せる」間取り
各世帯の独立性が高いほうが貸しやすい
有名建築家に頼むのはリスクが大きい - コラム（１） 間取りと面積の関係
- １５ 住宅の賃料は、地価とは関係ない
価値がゼロの土地もある - １６ 賃料相場の調べ方
賃貸管理業者から賃料をリサーチする
自分が借りるつもりで調査する
本当は将来の賃料まで調べたい
街をボーッと観察してみよう - １７ 住宅の適正価格は、収益還元価格で判断する
「適正価格」は「収益還元法」でわかる
典型的な例でみる収益還元価格 - コラム（２） 収益還元価格を厳密に出すには「実質利回り」でみる
- １８ 「実勢価格」はあてにならない
取引事例価格の偏重には消費者も加担している
収益還元価格はもう始まっている - １９ なぜ無価値な住宅に法外な価格が付いてしまうのか
売り主の都合で決まる積算価格
いくら原価を分析しても、価格の適正はわからない - ２０ 価格の決まり方と不動産業界の裏側
面倒な作業が嫌いな業界の体質
適正な収益還元価格は自分で調べるか、専門家に依頼するしかない - ２１ 取得プロセスで違う住宅の注意点
- ２２ 新築分譲マンション・一戸建て建売住宅選びの注意点
- ２３ 中古マンション・中古一戸建て選びの注意点
- ２４ 一戸建て注文建築の注意点
土地取得編
施工編 - ２５ 「年収５倍説」「頭金２割説」は全くのナンセンス
年収５倍説は、国家政策
頭金２割説は、単なる制度解説 - ２６ 必要な頭金の判定計算式
本当に必要な頭金は、周辺の家賃相場で決まる
買いかどうか判断しよう
Part3 住宅の耐久性とお金の本当の関係
- ２７ 住宅は「地盤」抜きには語れない
マンションは支持層が浅いほうがいい
一戸建ては地耐力で地盤の強度を判断
埋立地や造成地には要注意 - ２８ 稼働期間の長い住宅を買え
住宅の耐久性が、あなたの人生をも左右する - ２９ 哲学なき高性能は百害あって一利なし
高気密高断熱は、冬暖かく、フトコロの寒い住宅
スラブの厚さにこだわる歪んだバランス感覚 - ３０ 「マンションは管理を買え」説の勘違い
管理は買うものでなく、自分で参加するものだ
業者の知名度は当てにならない - ３１ 一戸建て建売住宅が欠陥だらけの理由
青田売りの建売住宅はチェックしようがない - ３２ リスクプレミアムを加算したキャップレート（期待利回り）の計算式
建物の耐久性が低くなると収益還元価格はどう変わるのか
簡略化したDCF法による収益還元価格の計算 - ３３ 住宅は「住む」「貸す」「売る」の３要素で考える
「貸せる住宅」は、実は「値下がりしない住宅」である
不動産の収益還元価格には、インフレもデフレもない
不動産の価値を３種類と見極め、客観的な点数を付ける
Part4 住宅ローンと返済能力の本当の関係
- ３４ 自分自身の返済能力を収益還元法で査定する
サラリーマンの収益還元価格は1億3000万円？
自分の「才能」の減価償却年数を考える
あなたの手持ちのカードで勝負できるか - ３５ 借りすぎを生む低金利の罠
金利が低いほど換金性のリスクは高まる
借りられるだけ借りる全額ローンの悲劇
金利につられて買い急ぐのは愚の骨頂 - ３６ 買い替えローンの危険性
返済額アップに担保割れのダブルパンチ
返済額を変えずに広い住宅に買い替え成功？ - ３７ 「家賃並みで買える」という常套句の欺瞞
同じ地域内の新築物件で「家賃並み」が成立する例は少ない - ３８ ローン返済率は残存生涯賃金で計算する
「返済率25％以内」は本当に安全か
以降の人生から生涯賃金と返済率を知る - ３９ ローンの極意は「長く借りて、短く返済」
長く借りて短く返すメリット - ４０ 計画的に繰り上げ返済して返済期間を短縮する
資金繰りショートを防ぐ対策も大切
繰り上げ返済は早期実行の効果が大きい - コラム（３） 定期借家権の活用法