不動産投資＆リスク診断
日本の国内外を問わず不動産投資のブームが続いています。
そんな中、あなたは自称“成功者”の話を鵜呑みにしていませんか？
この世界は「１人の成功者の陰に９人の失敗者が隠れている」それが現実です。
否、その１人の成功者の成功談すら怪しいのです。
そもそも「不動産投資に成功した」ということの証左は何でしょうか？
それは従前よりもバランスシートが改善されたということではないでしょうか？
「不動産投資に成功してお金持ちになれた」ということは、どういうことか？
要するにバランスシート上の“純資産”が従前よりも増えたということです。
純資産とは「時価－負債」のことをいいます。
この純資産の意義を知らない人は、かなり高い確率で失敗するでしょう。
不動産投資の目的は「純資産を安全確実に増やす」ことです。
けっして「借金まみれになって高利回りのアパートを買う」ことではありません。
所詮“キャッシュフロー分析”など“狸の皮算用”なのです。
重要な事は、フロー上の皮算用の利回りが高いことではありません。
修繕費などコストを負担しつつ長期的にストック上の純資産が増えることです。
もしかすると利回りよりも“キャピタルゲイン”を狙うべきかもしれません。
ＤＣＦ式の収益還元法の本質は「期間利益の極大化」なのですから。
要するに、徐々に資産が蓄積されていくシナリオが構築されていることです。
そもそも出口戦略の無い不動産投資などあり得ないのです。
前提として、時価評価による債務と純資産（自己資本）のバランスに余裕が必要です。
不動産の資産価値が高いということは「流動性が高い」ということです。
つまり、出口戦略を鑑みた不動産投資の成否を分けるのは“流動性”なのです。
短期的な“利回り”に一喜一憂するナンセンスに気づいて欲しいものです。
流動性とは
つまり換金性のことです。
時に収益性やキャッシュフローの概念とは二律背反する要素です。
一般に流通している投資用物件の中には、
「利回りが高くても、換金性が低い物件」が少なくありません。
そういう物件こそは、実は要注意なのです。
そんな物件に投資する場合、大半を借金で資金調達すると危険なのです。
人口動態の変化により空室率が上昇したり、賃料が下落したら、どうなるか。
修繕費や管理コストが上昇したら、どうなるか。
地震や水害などの自然災害が起きたら、どうなるか。
慎重に考えてみて下さい。
不動産投資を安全に行うために必要な知識とは何か。
その第一歩は、流動性に関する不動産の鑑定理論を熟知することです。
はじめに「同一需給圏における“最有効使用”」の概念を熟知すること。
但し、同一需給圏といっても、衰退する街の需給圏は論外です。
次に、収益価格、比準価格、限定価格などの成立する諸条件を熟知すること。
とりあえず国土交通省が定めた不動産の不動産の鑑定評価基準を理解して欲しい。
特に“最有効使用（拙著では最有効利用と表記）”の概念を知らずして、
つまり、価格形成ロジックの最重要概念を説明する用語を知らずして、
投資家が長期にわたって成功し続ける確率は著しく低いと断言できるでしょう。
ロジックの無い投資は、むしろ投機であり、ギャンブルと呼ぶべきものです。
投資とギャンブルの混同は身の破滅をもたらします。
運と度胸を頼りに不動産投資をしてはいけません。
また現在進行形で「成功」している方でも、安心は禁物です。
それは、必然ではなく、偶然なのかもしれませんから。
リタイア後に現在完了形で「成功」するまでは、油断してはいけません。
私共が推奨するコンサルティングのコンセプトは、想定し得る様々なリスクに備えた上での“利回り”を追求することです。
不動産投資も、たぶん人生と同じで、常に幸運であり続けることは出来ません。
イタリアの有名な思想家“マキャベリ”によると、
「天国への近道は、地獄への道を知り尽くすこと」だそうです。
確かに、地獄への道を知らなければ、リスクに備えることはできませんね。
大成功することよりも、失敗しないことを重視すべき時代ではないでしょうか。
このようなことでお悩みの方へ
- 現在検討中の投資計画に大きなリスクがないか診断して欲しい。
- 購入してしまった投資物件の利回りが悪化している。改善案はないか？
- この投資用不動産を買っても良いか？心配なので総合的にチェックしてほしい。
- 投資エリアごとの適正なキャップレートや最有効プランについてよく分からない･･･
- 債務返済の負担が重い。このストレスから解放されたい。
- シェアハウスに投資したいが優良物件を探して欲しい。
不動産の鑑定理論を応用して検証することが重要です。又、法律的に問題の無いリスク管理をする必要があります。
具体的なご提案内容
- 不動産投資のリスクマネジメント
- 投資計画の立案・実施
- 債務の整理計画の立案と資産再構築
- 投資用物件の情報収集と選定
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